#033『不動産を遺産分割する４つの方法』
福岡・博多駅徒歩１分の行政書士事務所 『ＬＥＧＡＬ ＢＡＳＥ』 代表のＳａｎｕｋｉです。
相続が発生したとき、現金や預金と違って不動産は物理的に分けられないため、どう分割するか悩む方も多いでしょう。実家の土地や建物、親が所有していたマンションなど、不動産の遺産分割には主に4つの方法があります。それぞれの特徴を理解して、家族の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
本記事では、不動産を相続した場合に遺産分割する４つの方法について解説します。
不動産を遺産分割する4つの方法
＜それぞれのメリット・デメリットを解説＞
１．現物分割
現物分割は、不動産をそのまま特定の相続人が引き継ぐ方法です。たとえば、長男が実家の土地建物を相続し、次男が預金を相続するといった形になります。
最もシンプルで分かりやすく、登記手続きも1回で済むのがメリットです。ただし、不動産が複数あった場合や、不動産の評価が他の財産（預金など）と比べた時にバランス悪い場合、相続人間で不公平感が生まれやすいのが難点です。公平に分けられそうな場合や、金額的に釣り合っていなくても他の相続人が納得している場合、この方法が適しています。
２．代償分割
代償分割は、不動産を相続した人が、他の相続人に対して金銭(代償金)を支払う方法です。長男が１０００万円の実家を相続する代わりに、長男が次男に現金で500万円を支払うといったケースです。
不動産を売却せずに済み、相続人間の公平性も保てるのが大きなメリットです。ただし、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が必要になります。金額の算定で揉めることもあるため、不動産鑑定士による評価を取得するなど、客観的な価値の確認が重要です。
３．換価分割
換価分割は、不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。誰も実家に住む予定がない場合などに選ばれることが多い方法です。
現金で分けるため公平性が高く、相続税の納税資金も確保しやすいのがメリットです。一方で、売却に時間がかかることや、売却価格が市場次第で変動すること、譲渡所得税がかかる可能性があることがデメリットです。思い入れのある実家を手放すことへの心理的な抵抗も考慮する必要があるでしょう。
４．共有分割
共有分割は、複数の相続人が不動産を共有名義で相続する方法です。兄弟3人が実家を3分の1ずつ共有するといった形です。
一見すると公平に見えますが、実務上は最も避けるべき方法とされています。なぜなら、その後、不動産を売却する際や建て替える際に、共有者全員の同意が必要になるからです。将来的に共有者の誰かが亡くなれば、さらに相続人が増えて権利関係が複雑になり、収拾がつかなくなることもあります。実は、過去の相続手続で不動産が相続人の共有にされているケースは珍しくありません。権利関係が複雑になった不動産を特定の方に整理する手続はかなり大変で、費用や税金で数十万～百万を超える可能性もあり得ます。
どうしても分割方法が決まらない場合の一時的な措置として選択されることはありますが、長期的な解決策としては推奨されません。
まとめ
不動産の遺産分割には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、相続人全員でよく話し合い、家族の状況や不動産の特性、将来の利用予定などを総合的に考えて決めることが大切です。
判断に迷う場合は、相続に詳しい弁護士や税理士に相談することをおすすめします。適切な分割方法を選ぶことで、相続後のトラブルを防ぎ、円満な相続を実現できるでしょう。
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